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Freigabe des Mietzinsdepots
Ich habe bei Mietvertragsantritt drei Monatsmietzinsen hinterlegt. Der Vermieter will das Mietzinsdepot nach Mietvertragsende nicht freigeben. Darf der Vermieter das Mietzinsdepot zurückbehalten?
Vermieter verlangen nebst der üblichen Bonitätsprüfung (namentlich Betreibungsregisterauszug und Einkommensnachweis) bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags häufig eine Sicherheitsleistung. Das Mietzinsdepot ist die gängigste Form, wie sich Vermieter gegen Mietzinsausfälle und Schäden an der Wohnung absichern.
Ordnungsgemässe Hinterlegung
Die Hinterlegung der Sicherheitsleistung hat getrennt vom Vermögen des Vermieters zu erfolgen. Es ist bei einer Bank in der Schweiz ein spezielles Konto oder Depot auf den Namen des Mieters zu eröffnen. Das Gesetz legt nicht fest, welche Vertragspartei für die Wahl des Bankinstituts zuständig ist. In der Praxis wählt häufig der Vermieter die Bank. Das Vermögen bleibt jedoch Eigentum des Mieters; allfällige Zinsen gehören ebenfalls dem Mieter.
Soweit die Sicherheitsleistung nicht korrekt (z. B. weil die Sicherheitsleistung auf einem Konto des Vermieters liegt) hinterlegt wurde, darf der Vermieter die Sicherheitsleistung des Mieters nicht in Anspruch nehmen.
Höhe des Mietzinsdepots
Gesetzlich zulässig ist bei Wohnräumen ein Depot von höchstens drei Monatsmietzinsen, wobei die Nebenkosten mitzurechnen sind. Vermieter verlangen in der Regel ein bis zwei Monatsmietzinsen. Anders verhält es sich für Geschäftsräume. Die gesetzliche Obergrenze von drei Monatsmietzinsen gilt nicht. Die Höhe des Mietzinsdepots hat sich an der Höhe der möglichen Schäden zu orientieren. In der Regel verlangen Vermieter drei bis sechs Monatsmietzinsen als Sicherheit.
Alternative zum Mietzinsdepot
Als Alternative wird immer häufiger eine Mietkautionsversicherung angeboten. Dabei wird kein Bargeld blockiert, vielmehr stellt eine Versicherung eine Bürgschaft oder Garantie zugunsten des Vermieters aus. Diese bietet dem Vermieter eine vergleichbare Sicherheit wie ein herkömmliches Sperrkonto. Für den Mieter bedeutet dies mehr Liquidität, allerdings fallen laufende Prämien an, und im Schadenfall kann die Versicherung Regress nehmen. Solche Produkte ersetzen das gesetzliche Depot nicht, sondern schaffen eine vertragliche Alternative.
Zugriff auf das Mietzinsdepot
Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben. Das Gesetz ergänzt jedoch, dass der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses seinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend machen muss. Rechtlich geltend machen heisst, ein Betreibungsbegehren oder Schlichtungsgesuch einzureichen. Soweit der Vermieter Forderungen aus dem Mietvertragsverhältnis geltend macht, jedoch weder ein Schlichtungsgesuch noch ein Betreibungsbegehren innert einem Jahr nach Mietvertragsende eingereicht hat, hat das Bankinstitut das Mietzinsdepot auch ohne Zustimmung des Vermieters freizugeben. Nötigenfalls ist ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde Miete und Pacht des Kantons Luzern einzureichen, um die Freigabe des Mietzinsdepots zu erwirken.
Patrick Kaufmann, Rechtsanwalt
Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche.
Ordnungsgemässe Hinterlegung
Die Hinterlegung der Sicherheitsleistung hat getrennt vom Vermögen des Vermieters zu erfolgen. Es ist bei einer Bank in der Schweiz ein spezielles Konto oder Depot auf den Namen des Mieters zu eröffnen. Das Gesetz legt nicht fest, welche Vertragspartei für die Wahl des Bankinstituts zuständig ist. In der Praxis wählt häufig der Vermieter die Bank. Das Vermögen bleibt jedoch Eigentum des Mieters; allfällige Zinsen gehören ebenfalls dem Mieter.
Soweit die Sicherheitsleistung nicht korrekt (z. B. weil die Sicherheitsleistung auf einem Konto des Vermieters liegt) hinterlegt wurde, darf der Vermieter die Sicherheitsleistung des Mieters nicht in Anspruch nehmen.
Höhe des Mietzinsdepots
Gesetzlich zulässig ist bei Wohnräumen ein Depot von höchstens drei Monatsmietzinsen, wobei die Nebenkosten mitzurechnen sind. Vermieter verlangen in der Regel ein bis zwei Monatsmietzinsen. Anders verhält es sich für Geschäftsräume. Die gesetzliche Obergrenze von drei Monatsmietzinsen gilt nicht. Die Höhe des Mietzinsdepots hat sich an der Höhe der möglichen Schäden zu orientieren. In der Regel verlangen Vermieter drei bis sechs Monatsmietzinsen als Sicherheit.
Alternative zum Mietzinsdepot
Als Alternative wird immer häufiger eine Mietkautionsversicherung angeboten. Dabei wird kein Bargeld blockiert, vielmehr stellt eine Versicherung eine Bürgschaft oder Garantie zugunsten des Vermieters aus. Diese bietet dem Vermieter eine vergleichbare Sicherheit wie ein herkömmliches Sperrkonto. Für den Mieter bedeutet dies mehr Liquidität, allerdings fallen laufende Prämien an, und im Schadenfall kann die Versicherung Regress nehmen. Solche Produkte ersetzen das gesetzliche Depot nicht, sondern schaffen eine vertragliche Alternative.
Zugriff auf das Mietzinsdepot
Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben. Das Gesetz ergänzt jedoch, dass der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses seinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend machen muss. Rechtlich geltend machen heisst, ein Betreibungsbegehren oder Schlichtungsgesuch einzureichen. Soweit der Vermieter Forderungen aus dem Mietvertragsverhältnis geltend macht, jedoch weder ein Schlichtungsgesuch noch ein Betreibungsbegehren innert einem Jahr nach Mietvertragsende eingereicht hat, hat das Bankinstitut das Mietzinsdepot auch ohne Zustimmung des Vermieters freizugeben. Nötigenfalls ist ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde Miete und Pacht des Kantons Luzern einzureichen, um die Freigabe des Mietzinsdepots zu erwirken.
Patrick Kaufmann, Rechtsanwalt
Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche.