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Nachmieter stellen - so klappt es
Meine Freundin und ich haben schon seit Längerem eine neue Wohnung gesucht. Wir haben unsere Traumwohnung gefunden und können sofort einziehen. Müssen wir unseren laufenden Mietvertrag kündigen und dann einen Nachmieter stellen?
Mietverhältnisse werden in der Regel unbefristet abgeschlossen und unterliegen einer Kündigungsfrist und einem Kündigungstermin. Im heutigen Mietmarkt muss schnell und flexibel sein, wer eine passende Wohnung finden will. Das Gesetz hat für diesen Fall mit dem Artikel 264 Obligationenrecht (OR) eine Regelung zur Hand.
Kündigung nicht notwendig
Wer seine Wohnung vorzeitig zurückgibt, muss den Mietvertrag nicht kündigen! Der Mieter hat sich bei der vorzeitigen Rückgabe nicht an die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen und -termine zu halten, sondern ist lediglich gehalten, dem Vermieter die vorzeitige Rückgabe mitzuteilen. Dabei empfiehlt es sich, diese Erklärung dem Vermieter per Einschreiben zuzustellen, damit dies später auch beweisbar ist. Im Schreiben können Sie dem Vermieter auch gleich mitteilen, dass Sie Nachmieter suchen werden. Wir empfehlen Ihnen, von sämtlichen Schreiben an den Vermieter eine Kopie zu machen und die Postquittung der Einschreiben aufzubewahren.
Wohnung zurückgeben
Kann die neue Wohnung sofort bezogen werden, kann man die alte Wohnung auch umgehend zurückgeben. Diese muss gereinigt und geräumt sein. Zudem sind alle Schlüssel zurückzugeben. Wenn der Vermieter die Rückgabe der Wohnung nicht akzeptiert, kann man ihm die Schlüssel per Einschreiben zuschicken.
Nachmieter suchen
Beginnen Sie sofort mit der Nachmietersuche. Auch wenn das Gesetz nur verlangt, dass man einen Nachmieter vorschlägt, empfehlen wir, mehrere Nachmieter vorzuschlagen – je mehr, desto besser. Wenn Sie passende Nachmieter gefunden haben, lassen Sie diese eine Bestätigung unterschreiben, dass sie die Wohnung übernehmen möchten. Diese Bestätigung sollten Sie auch wieder per Einschreiben an den Vermieter schicken.
Eigenschaften des Nachmieters
Ein Nachmieter muss zumutbar, zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Ein Nachmieter ist nicht zumutbar, wenn der Vermieter ihn aus wichtigen Gründen ablehnen kann, zum Beispiel wegen Zahlungsunfähigkeit. Nicht zahlungsfähig ist der Nachmieter, wenn er Einträge im Betreibungsregister hat.
Es lohnt sich daher auch immer, einen Betreibungsregisterauszug von den Nachmieterinteressenten zu verlangen und diesen dem Vermieter zusammen mit der Bestätigung zuzuschicken. Wenn man keinen Nachmieter findet, der diese Eigenschaften erfüllt, ist der Mietzins grundsätzlich bis zum nächsten Kündigungstermin geschuldet. Das gilt auch, wenn der Nachmieterinteressent seine Bewerbung wieder von sich aus zurückzieht. Lehnt der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter ohne wichtigen Grund ab, so ist man grundsätzlich auf den Zeitpunkt aus dem Mietvertrag entlassen, auf welchen der Nachmieter das Mietverhältnis übernommen hätte. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnung noch sanieren will oder vom Nachmieter einen Mietvertrag unterzeichnen lassen will, der nicht die gleichen Bedingungen enthält wie Ihr Mietvertrag.
Nachhaken
Es lohnt sich, möglichst schnell Nachmieterinteressenten zu suchen. Denn dem Vermieter ist für die Prüfung der Nachmieter genügend Zeit einzuräumen. Fragen Sie beim Vermieter nach, wenn Sie zu lange nichts von ihm hören.
Sven Schuler, Rechtsanwalt
Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche vom 17. April 2025.
Kündigung nicht notwendig
Wer seine Wohnung vorzeitig zurückgibt, muss den Mietvertrag nicht kündigen! Der Mieter hat sich bei der vorzeitigen Rückgabe nicht an die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen und -termine zu halten, sondern ist lediglich gehalten, dem Vermieter die vorzeitige Rückgabe mitzuteilen. Dabei empfiehlt es sich, diese Erklärung dem Vermieter per Einschreiben zuzustellen, damit dies später auch beweisbar ist. Im Schreiben können Sie dem Vermieter auch gleich mitteilen, dass Sie Nachmieter suchen werden. Wir empfehlen Ihnen, von sämtlichen Schreiben an den Vermieter eine Kopie zu machen und die Postquittung der Einschreiben aufzubewahren.
Wohnung zurückgeben
Kann die neue Wohnung sofort bezogen werden, kann man die alte Wohnung auch umgehend zurückgeben. Diese muss gereinigt und geräumt sein. Zudem sind alle Schlüssel zurückzugeben. Wenn der Vermieter die Rückgabe der Wohnung nicht akzeptiert, kann man ihm die Schlüssel per Einschreiben zuschicken.
Nachmieter suchen
Beginnen Sie sofort mit der Nachmietersuche. Auch wenn das Gesetz nur verlangt, dass man einen Nachmieter vorschlägt, empfehlen wir, mehrere Nachmieter vorzuschlagen – je mehr, desto besser. Wenn Sie passende Nachmieter gefunden haben, lassen Sie diese eine Bestätigung unterschreiben, dass sie die Wohnung übernehmen möchten. Diese Bestätigung sollten Sie auch wieder per Einschreiben an den Vermieter schicken.
Eigenschaften des Nachmieters
Ein Nachmieter muss zumutbar, zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Ein Nachmieter ist nicht zumutbar, wenn der Vermieter ihn aus wichtigen Gründen ablehnen kann, zum Beispiel wegen Zahlungsunfähigkeit. Nicht zahlungsfähig ist der Nachmieter, wenn er Einträge im Betreibungsregister hat.
Es lohnt sich daher auch immer, einen Betreibungsregisterauszug von den Nachmieterinteressenten zu verlangen und diesen dem Vermieter zusammen mit der Bestätigung zuzuschicken. Wenn man keinen Nachmieter findet, der diese Eigenschaften erfüllt, ist der Mietzins grundsätzlich bis zum nächsten Kündigungstermin geschuldet. Das gilt auch, wenn der Nachmieterinteressent seine Bewerbung wieder von sich aus zurückzieht. Lehnt der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter ohne wichtigen Grund ab, so ist man grundsätzlich auf den Zeitpunkt aus dem Mietvertrag entlassen, auf welchen der Nachmieter das Mietverhältnis übernommen hätte. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnung noch sanieren will oder vom Nachmieter einen Mietvertrag unterzeichnen lassen will, der nicht die gleichen Bedingungen enthält wie Ihr Mietvertrag.
Nachhaken
Es lohnt sich, möglichst schnell Nachmieterinteressenten zu suchen. Denn dem Vermieter ist für die Prüfung der Nachmieter genügend Zeit einzuräumen. Fragen Sie beim Vermieter nach, wenn Sie zu lange nichts von ihm hören.
Sven Schuler, Rechtsanwalt
Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche vom 17. April 2025.