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Neue Regeln bei Baumängeln: Was gilt?
Ich habe Anfang 2026 eine neu gebaute Eigentumswohnung gekauft. Nun sind mehrere Mängel sichtbar geworden. Der Verkäufer behauptet, ich hätte diese sofort melden müssen, und meine Ansprüche seien bereits verfallen. Stimmt das?
Seit dem 1. Januar 2026 gelten in der Schweiz teilweise revidierte Bestimmungen im Gewährleistungsrecht des Obligationenrechts (OR). Für Personen, die eine neu erstellte Wohnung oder ein Haus kaufen, sind vor allem zwei Neuerungen relevant: eine gesetzlich festgelegte Frist für die Mängelrüge sowie ein gesetzlicher Anspruch auf Nachbesserung.
Klare Frist bei Baumängeln im Grundstückkauf
Nach bisherigem Recht mussten Mängel «unverzüglich» nach ihrer Entdeckung gemeldet werden. Diese Formulierung führte in der Praxis häufig zu Streit, da unklar blieb, wie schnell eine Meldung erfolgen musste.
Neu gilt bei sämtlichen Grundstückkäufen eine klare gesetzliche Regel. Nach Art. 219a Abs. 1 OR beträgt die Frist für die Mängelrüge beim Grundstückkauf 60 Tage. Mängel, die bei der üblichen Untersuchung – typischerweise bei der Abnahme oder Übergabe – erkennbar waren, sind somit innert 60 Tagen nach der Übergabe, solche, die nicht erkennbar waren, innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Damit unterliegen auch sogenannte verdeckte Mängel, die bei der Abnahme noch nicht erkennbar waren, dieser Regel. Die 60-tägige Frist beginnt zu laufen, sobald der Mangel entdeckt wird. Vertragliche Klauseln, die eine kürzere Rügefrist vorsehen, sind für Verträge ab 2026 grundsätzlich nicht mehr gültig.
Unverändert bleibt die Verjährungsfrist von fünf Jahren für Baumängel (Art. 219a Abs. 3 OR). Diese Frist darf jedoch vertraglich nicht mehr zu Lasten der Käuferinnen und Käufer verkürzt werden.
Gesetzlicher Anspruch auf Nachbesserung
Eine weitere wichtige Änderung betrifft die Nachbesserung. In der Praxis enthielten Kaufverträge für neu erstellte Immobilien häufig weitgehende Gewährleistungsausschlüsse. Verkäufer traten stattdessen lediglich ihre Ansprüche gegen Bauunternehmen an die Käufer ab. Diese mussten ihre Rechte dann gegenüber verschiedenen Unternehmern selbst durchsetzen. Diese in der Praxis verbreitete Vertragsgestaltung wird durch die Revision eingeschränkt.
Käuferinnen und Käufer von Grundstücken mit neu erstellten Gebäuden oder Gebäuden, die höchstens zwei Jahre vor dem Verkauf fertiggestellt wurden, haben neu gemäss Art. 219a Abs. 2 OR einen zwingenden Anspruch darauf, dass der Verkäufer einen Mangel unentgeltlich behebt (Recht auf Nachbesserung). Ein vollständiger Gewährleistungsausschluss ist unzulässig.
Treten Mängel auf, kann sich der Käufer daher in der Regel direkt an seinen Vertragspartner wenden. Der Verkäufer muss sich anschliessend selbst mit den beteiligten Bauunternehmen auseinandersetzen.
Übergangsregel beachten
Die neuen Bestimmungen gelten grundsätzlich nur für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden. Massgebend ist dabei grundsätzlich das Datum des Vertragsabschlusses, nicht der Zeitpunkt der Bauabnahme.
Fazit
Im geschilderten Fall ist entscheidend, wann der Kaufvertrag abgeschlossen und wann die Mängel entdeckt sowie gemeldet wurden. Wurde der Vertrag 2026 abgeschlossen und die Mängelrüge innert 60 Tagen erhoben, bleiben die Gewährleistungsansprüche in der Regel gewahrt. In der Praxis empfiehlt es sich zudem, Mängel sorgfältig zu dokumentieren und schriftlich zu rügen.
Roger Moser, Rechtsanwalt
Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche vom 16. April 2026.
Klare Frist bei Baumängeln im Grundstückkauf
Nach bisherigem Recht mussten Mängel «unverzüglich» nach ihrer Entdeckung gemeldet werden. Diese Formulierung führte in der Praxis häufig zu Streit, da unklar blieb, wie schnell eine Meldung erfolgen musste.
Neu gilt bei sämtlichen Grundstückkäufen eine klare gesetzliche Regel. Nach Art. 219a Abs. 1 OR beträgt die Frist für die Mängelrüge beim Grundstückkauf 60 Tage. Mängel, die bei der üblichen Untersuchung – typischerweise bei der Abnahme oder Übergabe – erkennbar waren, sind somit innert 60 Tagen nach der Übergabe, solche, die nicht erkennbar waren, innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Damit unterliegen auch sogenannte verdeckte Mängel, die bei der Abnahme noch nicht erkennbar waren, dieser Regel. Die 60-tägige Frist beginnt zu laufen, sobald der Mangel entdeckt wird. Vertragliche Klauseln, die eine kürzere Rügefrist vorsehen, sind für Verträge ab 2026 grundsätzlich nicht mehr gültig.
Unverändert bleibt die Verjährungsfrist von fünf Jahren für Baumängel (Art. 219a Abs. 3 OR). Diese Frist darf jedoch vertraglich nicht mehr zu Lasten der Käuferinnen und Käufer verkürzt werden.
Gesetzlicher Anspruch auf Nachbesserung
Eine weitere wichtige Änderung betrifft die Nachbesserung. In der Praxis enthielten Kaufverträge für neu erstellte Immobilien häufig weitgehende Gewährleistungsausschlüsse. Verkäufer traten stattdessen lediglich ihre Ansprüche gegen Bauunternehmen an die Käufer ab. Diese mussten ihre Rechte dann gegenüber verschiedenen Unternehmern selbst durchsetzen. Diese in der Praxis verbreitete Vertragsgestaltung wird durch die Revision eingeschränkt.
Käuferinnen und Käufer von Grundstücken mit neu erstellten Gebäuden oder Gebäuden, die höchstens zwei Jahre vor dem Verkauf fertiggestellt wurden, haben neu gemäss Art. 219a Abs. 2 OR einen zwingenden Anspruch darauf, dass der Verkäufer einen Mangel unentgeltlich behebt (Recht auf Nachbesserung). Ein vollständiger Gewährleistungsausschluss ist unzulässig.
Treten Mängel auf, kann sich der Käufer daher in der Regel direkt an seinen Vertragspartner wenden. Der Verkäufer muss sich anschliessend selbst mit den beteiligten Bauunternehmen auseinandersetzen.
Übergangsregel beachten
Die neuen Bestimmungen gelten grundsätzlich nur für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden. Massgebend ist dabei grundsätzlich das Datum des Vertragsabschlusses, nicht der Zeitpunkt der Bauabnahme.
Fazit
Im geschilderten Fall ist entscheidend, wann der Kaufvertrag abgeschlossen und wann die Mängel entdeckt sowie gemeldet wurden. Wurde der Vertrag 2026 abgeschlossen und die Mängelrüge innert 60 Tagen erhoben, bleiben die Gewährleistungsansprüche in der Regel gewahrt. In der Praxis empfiehlt es sich zudem, Mängel sorgfältig zu dokumentieren und schriftlich zu rügen.
Roger Moser, Rechtsanwalt
Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche vom 16. April 2026.