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Untermiete: Braucht es das Ja des Vermieters?

Ich plane für die nächsten paar Mo­nate Ferien im Ausland zu machen. Meine Wohnung möchte ich deswe­gen jedoch nicht kündigen, sondern untervermieten. Braucht es dazu die Zustimmung des Vermieters?
Am 24. November 2024 haben die Schweizer Stimmberechtigten über die Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Untermiete) abgestimmt. Die Vorlage sah unter anderem vor, dass ein Mieter seine Wohnung nur untervermieten darf, wenn er über eine schriftliche Zustimmung des Ver­mieters verfügt. Die Vorlage wurde von den Schweizer Stimmberechtigten abgewiesen. Darf ich meine Wohnung deshalb nun ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten?


Was ist die Untermiete?
Bei einer Untermiete überlässt ein Mie­ter seine Wohnung oder einen Teil der Wohnung (zum Beispiel ein Zimmer) entgeltlich an einen Untermieter. Der ursprüngliche Mieter wird dadurch zum Hauptmieter und gleichzeitig zum Untervermieter. Es entstehen zwei Mietverhältnisse. Zum einen das be­stehende Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter (Hauptmietvertrag) und zum anderen das Mietverhältnis zwischen dem Hauptmieter als Untervermieter und dem Untermieter (Untermietvertrag).


Zulässigkeit der Untermiete
Die Untervermietung einer Wohnung ist grundsätzlich zulässig und darf nicht durch Bestimmungen im Miet­vertrag, welche die Untermiete von Wohnungen und Geschäftslokalen ausschliessen, verboten werden. Eine vertragliche Klausel, gemäss welcher die Untermiete nicht zulässig sein soll, ist daher ungültig.


Zustimmung des Vermieters erfor­derlich
Für eine gültige Untervermietung ist, auch wenn die Vorlage betreffend Än­derung des Obligationenrechts (Miet­recht: Untermiete) von den Stimmbe­rechtigten abgelehnt wurde, vor Beginn der Untermiete die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Entgegen der abgelehnten Vorlage, welche die einfa­che Schriftlichkeit vorsah, ist das Ge­such um Erteilung der Zustimmung im geltenden Recht jedoch an keine Form gebunden und kann auch mündlich oder konkludent erfolgen. Aus Beweis­gründen empfiehlt es sich, das Gesuch um Erteilung der Zustimmung in je­dem Fall schriftlich zu stellen. Zusam­men mit dem Gesuch um Zustimmung sollten dem Vermieter auch die Bedin­gungen der Untermiete, zum Beispiel durch das Beilegen einer Kopie des Untermietvertrags, bekannt gegeben werden. Holt der Mieter vor Beginn der Unter­miete die Zustimmung des Vermieters nicht ein, riskiert er, dass der Vermie­ter das Hauptmietverhältnis ordent­lich oder ausserordentlich kündigen kann.


Darf der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete verweigern?
Der Vermieter darf die Zustimmung nur dann verweigern, wenn einer der drei nachfolgend genannten Fälle vor­liegt:·
- Wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Un­termiete bekanntzugeben.·
- Wenn die Bedingungen der Unter­miete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuch­lich sind (zum Beispiel darf aus der Untervermietung kein Gewinn er­zielt werden, der nicht durch die Leistungen des Untervermieters ge­rechtfertigt ist).·
- Wenn dem Vermieter aus der Unter­miete wesentliche Nachteile entste­hen (zum Beispiel Gefahr der un­sachgemässen Nutzung, Zweckent­fremdung des Mietobjekts und so weiter).

Obwohl die Schweizer Stimmberech­tigten die Vorlage über die Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Untermiete) abgelehnt haben, bleibt die Zustimmung des Vermieters für eine gültige Untermiete erforderlich. Holt der Mieter diese Zustimmung nicht ein, riskiert er die Kündigung des Mietverhältnisses.



Nicola Hofstetter, Rechtsanwalt

Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche vom 30. Januar 2025.
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