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Untermiete: Braucht es das Ja des Vermieters?
Ich plane für die nächsten paar Monate Ferien im Ausland zu machen. Meine Wohnung möchte ich deswegen jedoch nicht kündigen, sondern untervermieten. Braucht es dazu die Zustimmung des Vermieters?
Am 24. November 2024 haben die Schweizer Stimmberechtigten über die Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Untermiete) abgestimmt. Die Vorlage sah unter anderem vor, dass ein Mieter seine Wohnung nur untervermieten darf, wenn er über eine schriftliche Zustimmung des Vermieters verfügt. Die Vorlage wurde von den Schweizer Stimmberechtigten abgewiesen. Darf ich meine Wohnung deshalb nun ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten?
Was ist die Untermiete?
Bei einer Untermiete überlässt ein Mieter seine Wohnung oder einen Teil der Wohnung (zum Beispiel ein Zimmer) entgeltlich an einen Untermieter. Der ursprüngliche Mieter wird dadurch zum Hauptmieter und gleichzeitig zum Untervermieter. Es entstehen zwei Mietverhältnisse. Zum einen das bestehende Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter (Hauptmietvertrag) und zum anderen das Mietverhältnis zwischen dem Hauptmieter als Untervermieter und dem Untermieter (Untermietvertrag).
Zulässigkeit der Untermiete
Die Untervermietung einer Wohnung ist grundsätzlich zulässig und darf nicht durch Bestimmungen im Mietvertrag, welche die Untermiete von Wohnungen und Geschäftslokalen ausschliessen, verboten werden. Eine vertragliche Klausel, gemäss welcher die Untermiete nicht zulässig sein soll, ist daher ungültig.
Zustimmung des Vermieters erforderlich
Für eine gültige Untervermietung ist, auch wenn die Vorlage betreffend Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Untermiete) von den Stimmberechtigten abgelehnt wurde, vor Beginn der Untermiete die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Entgegen der abgelehnten Vorlage, welche die einfache Schriftlichkeit vorsah, ist das Gesuch um Erteilung der Zustimmung im geltenden Recht jedoch an keine Form gebunden und kann auch mündlich oder konkludent erfolgen. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, das Gesuch um Erteilung der Zustimmung in jedem Fall schriftlich zu stellen. Zusammen mit dem Gesuch um Zustimmung sollten dem Vermieter auch die Bedingungen der Untermiete, zum Beispiel durch das Beilegen einer Kopie des Untermietvertrags, bekannt gegeben werden. Holt der Mieter vor Beginn der Untermiete die Zustimmung des Vermieters nicht ein, riskiert er, dass der Vermieter das Hauptmietverhältnis ordentlich oder ausserordentlich kündigen kann.
Darf der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete verweigern?
Der Vermieter darf die Zustimmung nur dann verweigern, wenn einer der drei nachfolgend genannten Fälle vorliegt:·
- Wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben.·
- Wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind (zum Beispiel darf aus der Untervermietung kein Gewinn erzielt werden, der nicht durch die Leistungen des Untervermieters gerechtfertigt ist).·
- Wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (zum Beispiel Gefahr der unsachgemässen Nutzung, Zweckentfremdung des Mietobjekts und so weiter).
Obwohl die Schweizer Stimmberechtigten die Vorlage über die Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Untermiete) abgelehnt haben, bleibt die Zustimmung des Vermieters für eine gültige Untermiete erforderlich. Holt der Mieter diese Zustimmung nicht ein, riskiert er die Kündigung des Mietverhältnisses.
Nicola Hofstetter, Rechtsanwalt
Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche vom 30. Januar 2025.
Was ist die Untermiete?
Bei einer Untermiete überlässt ein Mieter seine Wohnung oder einen Teil der Wohnung (zum Beispiel ein Zimmer) entgeltlich an einen Untermieter. Der ursprüngliche Mieter wird dadurch zum Hauptmieter und gleichzeitig zum Untervermieter. Es entstehen zwei Mietverhältnisse. Zum einen das bestehende Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter (Hauptmietvertrag) und zum anderen das Mietverhältnis zwischen dem Hauptmieter als Untervermieter und dem Untermieter (Untermietvertrag).
Zulässigkeit der Untermiete
Die Untervermietung einer Wohnung ist grundsätzlich zulässig und darf nicht durch Bestimmungen im Mietvertrag, welche die Untermiete von Wohnungen und Geschäftslokalen ausschliessen, verboten werden. Eine vertragliche Klausel, gemäss welcher die Untermiete nicht zulässig sein soll, ist daher ungültig.
Zustimmung des Vermieters erforderlich
Für eine gültige Untervermietung ist, auch wenn die Vorlage betreffend Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Untermiete) von den Stimmberechtigten abgelehnt wurde, vor Beginn der Untermiete die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Entgegen der abgelehnten Vorlage, welche die einfache Schriftlichkeit vorsah, ist das Gesuch um Erteilung der Zustimmung im geltenden Recht jedoch an keine Form gebunden und kann auch mündlich oder konkludent erfolgen. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, das Gesuch um Erteilung der Zustimmung in jedem Fall schriftlich zu stellen. Zusammen mit dem Gesuch um Zustimmung sollten dem Vermieter auch die Bedingungen der Untermiete, zum Beispiel durch das Beilegen einer Kopie des Untermietvertrags, bekannt gegeben werden. Holt der Mieter vor Beginn der Untermiete die Zustimmung des Vermieters nicht ein, riskiert er, dass der Vermieter das Hauptmietverhältnis ordentlich oder ausserordentlich kündigen kann.
Darf der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete verweigern?
Der Vermieter darf die Zustimmung nur dann verweigern, wenn einer der drei nachfolgend genannten Fälle vorliegt:·
- Wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben.·
- Wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind (zum Beispiel darf aus der Untervermietung kein Gewinn erzielt werden, der nicht durch die Leistungen des Untervermieters gerechtfertigt ist).·
- Wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (zum Beispiel Gefahr der unsachgemässen Nutzung, Zweckentfremdung des Mietobjekts und so weiter).
Obwohl die Schweizer Stimmberechtigten die Vorlage über die Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Untermiete) abgelehnt haben, bleibt die Zustimmung des Vermieters für eine gültige Untermiete erforderlich. Holt der Mieter diese Zustimmung nicht ein, riskiert er die Kündigung des Mietverhältnisses.
Nicola Hofstetter, Rechtsanwalt
Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche vom 30. Januar 2025.
