News
Vorkaufs- und Gewinnanteilsrecht
Unsere älteste Tochter möchte die Familienliegenschaft übernehmen. Wir möchten ihr diese zu einem fairen Preis übertragen, den sie auch finanzieren kann. Ihre zwei Geschwister wünschen sich aber ein Vorkaufsrecht und/oder ein Gewinnanteilsrecht. Ist das sinnvoll und fair?
Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht gibt den Berechtigten, in Ihrem Fall den beiden Geschwistern, das Recht, für den Fall, dass Ihre Tochter die Familienliegenschaft später veräussern will, diese selbst zu erwerben, sodass sie nicht in die Hand von Dritten gelangt. Das Vorkaufsrecht kann «limitiert» oder «unlimitiert» vereinbart werden. Ist es unlimitiert, müssen die Geschwister den Preis bezahlen, zu dem ein Dritter die Liegenschaft gekauft hätte. Bei einem limitierten Kaufrecht wird ein fixer Preis vereinbart. Ein Vorkaufsrecht kann maximal für 25 Jahre im Grundbuch eingetragen werden.
Ein Vorkaufsrecht ist einerseits dann sinnvoll, wenn die Liegenschaft auch in der Familie bleiben soll für den Fall, dass Ihre Tochter diese dereinst doch veräussern wollen würde. Mit dem Vorkaufsrecht ist gesichert, dass ein Verkauf ausserhalb der Familie nur möglich ist, wenn die Geschwister damit einverstanden sind, indem sie auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichten. Sinnvoll ist ein Vorkaufsrecht aber auch dann, wenn eine Liegenschaft zu einem «Familienpreis» an ein Kind übertragen wird. Mit einem limitierten Vorkaufsrecht können die Geschwister die Liegenschaft bei einer späteren Verkaufsabsicht zum gleichen «Familienpreis» von Ihrer Tochter übernehmen. Ein spekulativer Weiterverkauf, bei dem die Geschwister allenfalls preislich nicht mitziehen können, ist damit nicht möglich. Bei einem limitierten Vorkaufsrecht sollten aber von der Eigentümerin getätigte Investitionen preiserhöhend berücksichtigt werden, wenn sie den Wert erhöht haben. Ansonsten hätte sie zugunsten der anderen Geschwister ohne Gegenleistung den Wert der Liegenschaft erhöht. Zu beachten ist aber, dass ein limitiertes, also preislich fixiertes Vorkaufsrecht eine spätere Bankfinanzierung erschweren kann, da es den Wert der Liegenschaft für einen Dritten mindert.
Gewinnanteilsrecht
Wer ein Gewinnanteilsrecht hat, kann bei einem Verkauf einer Liegenschaft diese zwar nicht selbst kaufen, partizipiert aber an einem Gewinn der verkaufenden Eigentümerin. Ein Gewinnanteilsrecht kann anders als ein Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch eingetragen werden und gilt nur vertraglich zwischen den Parteien. Das bedeutet, dass die Berechtigten vom Grundbuchamt auch nicht über einen Verkauf informiert werden und ihre Ansprüche direkt gegenüber der verpflichteten Eigentümerin geltend machen müssen. Fair kann ein Gewinnanteilsrecht zugunsten der Geschwister dann sein, wenn Ihre Tochter die Liegenschaft zu einem sehr günstigen Preis von Ihnen erwerben kann und damit bei einem Weiterverkauf aufgrund des Gewinns massgeblich gegenüber ihren Geschwistern begünstigt würde. Es kann alternativ zu einem Vorkaufsrecht, aber auch ergänzend vereinbart werden.
Das Gewinnanteilsrecht verhindert keinen gewinnbringenden Weiterverkauf, aber lässt die Geschwister am Gewinn partizipieren. Vereinbart wird in der Regel, dass der Nettogewinn, d. h. der Gewinn nach allen Kosten und Steuern, zu teilen ist. Auch ein «Besitzesdauerabzug» von 1 bis 2 Prozent pro Jahr zugunsten der Veräussererin ist zu empfehlen, da damit die Risiken und Aufwendungen der Eigentümerin während der Dauer des Besitzes abgegolten werden.
Statt eines Gewinnanteilsrechts könnten Sie mit Ihrer Tochter und den übrigen Kindern aber auch einen Erbvertrag mit einer erbrechtlichen Ausgleichungsregelung schliessen. Darin kann geregelt werden, dass und in welchem Umfang Ihre Tochter dereinst nach Ihrem Tod den günstigen «Familienpreis» im Nachlass gegenüber den Geschwistern abgelten bzw. ausgleichen muss.
Salome Krummenacher, Rechtsanwältin und Notarin, Fachanwältin Erbrecht
Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche vom 7. Mai 2026.
Ein Vorkaufsrecht gibt den Berechtigten, in Ihrem Fall den beiden Geschwistern, das Recht, für den Fall, dass Ihre Tochter die Familienliegenschaft später veräussern will, diese selbst zu erwerben, sodass sie nicht in die Hand von Dritten gelangt. Das Vorkaufsrecht kann «limitiert» oder «unlimitiert» vereinbart werden. Ist es unlimitiert, müssen die Geschwister den Preis bezahlen, zu dem ein Dritter die Liegenschaft gekauft hätte. Bei einem limitierten Kaufrecht wird ein fixer Preis vereinbart. Ein Vorkaufsrecht kann maximal für 25 Jahre im Grundbuch eingetragen werden.
Ein Vorkaufsrecht ist einerseits dann sinnvoll, wenn die Liegenschaft auch in der Familie bleiben soll für den Fall, dass Ihre Tochter diese dereinst doch veräussern wollen würde. Mit dem Vorkaufsrecht ist gesichert, dass ein Verkauf ausserhalb der Familie nur möglich ist, wenn die Geschwister damit einverstanden sind, indem sie auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichten. Sinnvoll ist ein Vorkaufsrecht aber auch dann, wenn eine Liegenschaft zu einem «Familienpreis» an ein Kind übertragen wird. Mit einem limitierten Vorkaufsrecht können die Geschwister die Liegenschaft bei einer späteren Verkaufsabsicht zum gleichen «Familienpreis» von Ihrer Tochter übernehmen. Ein spekulativer Weiterverkauf, bei dem die Geschwister allenfalls preislich nicht mitziehen können, ist damit nicht möglich. Bei einem limitierten Vorkaufsrecht sollten aber von der Eigentümerin getätigte Investitionen preiserhöhend berücksichtigt werden, wenn sie den Wert erhöht haben. Ansonsten hätte sie zugunsten der anderen Geschwister ohne Gegenleistung den Wert der Liegenschaft erhöht. Zu beachten ist aber, dass ein limitiertes, also preislich fixiertes Vorkaufsrecht eine spätere Bankfinanzierung erschweren kann, da es den Wert der Liegenschaft für einen Dritten mindert.
Gewinnanteilsrecht
Wer ein Gewinnanteilsrecht hat, kann bei einem Verkauf einer Liegenschaft diese zwar nicht selbst kaufen, partizipiert aber an einem Gewinn der verkaufenden Eigentümerin. Ein Gewinnanteilsrecht kann anders als ein Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch eingetragen werden und gilt nur vertraglich zwischen den Parteien. Das bedeutet, dass die Berechtigten vom Grundbuchamt auch nicht über einen Verkauf informiert werden und ihre Ansprüche direkt gegenüber der verpflichteten Eigentümerin geltend machen müssen. Fair kann ein Gewinnanteilsrecht zugunsten der Geschwister dann sein, wenn Ihre Tochter die Liegenschaft zu einem sehr günstigen Preis von Ihnen erwerben kann und damit bei einem Weiterverkauf aufgrund des Gewinns massgeblich gegenüber ihren Geschwistern begünstigt würde. Es kann alternativ zu einem Vorkaufsrecht, aber auch ergänzend vereinbart werden.
Das Gewinnanteilsrecht verhindert keinen gewinnbringenden Weiterverkauf, aber lässt die Geschwister am Gewinn partizipieren. Vereinbart wird in der Regel, dass der Nettogewinn, d. h. der Gewinn nach allen Kosten und Steuern, zu teilen ist. Auch ein «Besitzesdauerabzug» von 1 bis 2 Prozent pro Jahr zugunsten der Veräussererin ist zu empfehlen, da damit die Risiken und Aufwendungen der Eigentümerin während der Dauer des Besitzes abgegolten werden.
Statt eines Gewinnanteilsrechts könnten Sie mit Ihrer Tochter und den übrigen Kindern aber auch einen Erbvertrag mit einer erbrechtlichen Ausgleichungsregelung schliessen. Darin kann geregelt werden, dass und in welchem Umfang Ihre Tochter dereinst nach Ihrem Tod den günstigen «Familienpreis» im Nachlass gegenüber den Geschwistern abgelten bzw. ausgleichen muss.
Salome Krummenacher, Rechtsanwältin und Notarin, Fachanwältin Erbrecht
Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche vom 7. Mai 2026.