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Wasserschaden im Stockwerkeigentum
Ich besitze eine Dachwohnung im Stockwerkeigentum. Bei einer Dachsanierung ist Wasser eingetreten und hat einen Schaden an meinem Parkett verursacht. Wer haftet für den Schaden?
Sonderrecht oder gemeinschaftlicher Teil?
Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sonderrecht an bestimmten, räumlich ausgeschiedenen Teilen des Gebäudes. Zum Sonderrecht gehören insbesondere die Bodenbeläge und damit auch das Parkett einer Wohnung. Für diese Teile ist der einzelne Stockwerkeigentümer verantwortlich; er trägt auch die entsprechenden Unterhaltskosten (Art. 712a ZGB). Demgegenüber stehen die gemeinschaftlichen Teile. Dazu gehören insbesondere die konstruktiven und für die Substanz des Gebäudes wesentlichen Bestandteile. Das Dach ist ein zwingend gemeinschaftlicher Teil (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB).
Wer haftet?
Ist das Dach mangelhaft und führt dessen Zustand zu einem Schaden am Parkett, kommt aus Sicht des betroffenen Stockwerkeigentümers zunächst eine Haftung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach Art. 58 OR (Werkeigentümerhaftung) in Betracht. Art. 58 OR setzt kein Verschulden voraus. Erforderlich sind ein Werkmangel, ein Schaden und ein Kausalzusammenhang zwischen dem Werkmangel und dem Schaden.
Und der Dachdecker?
Massgebend ist hier, wer den Dachdecker beauftragt hat. Hat die Gemeinschaft den Werkvertrag mit dem Dachdecker abgeschlossen, steht ein allfälliger vertraglicher Anspruch gegenüber dem Dachdecker der Gemeinschaft (und nicht dem betroffenen Stockwerkeigentümer) zu. Dabei richtet sich eine Haftung des Dachdeckers in erster Linie nach dem zwischen ihm und der Gemeinschaft abgeschlossenen Werkvertrag. Hat der Dachdecker bei den Sanierungsarbeiten seine Sorgfaltspflichten verletzt (Art. 364 Abs. 1 OR) und dadurch den Wassereintritt verursacht, stehen der Gemeinschaft grundsätzlich die vertraglichen Ansprüche nach Art. 97 ff. OR zu.
Dem betroffenen Stockwerkeigentümer stehen gegenüber dem Dachdecker allenfalls Ansprüche aus der ausservertraglichen Haftung von Art. 41 OR zu. Die Durchsetzung von Ansprüchen aus ausservertraglicher Haftung ist aber mit höheren Hürden verbunden als jene von Ansprüchen aus vertraglicher Haftung.
Wie soll ich jetzt vorgehen?
Das Vorgehen hängt immer vom Einzelfall ab. Am aussichtsreichsten ist wohl der vertragliche Anspruch gegenüber dem Dachdecker, der dem betroffenen Stockwerkeigentümer aber nicht persönlich zusteht, wenn die Gemeinschaft den Werkvertrag mit dem Dachdecker abgeschlossen hat. Der betroffene Eigentümer hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten, seinen Anspruch durchzusetzen.
Handelt es sich um einen kleinen Schaden und weigern sich die übrigen Stockwerkeigentümer, den betroffenen Stockwerkeigentümer zu unterstützen, kann der betroffene Stockwerkeigentümer verlangen, dass ihm die vertraglichen Rechte der Gemeinschaft abgetreten werden. Dann kann er versuchen, diese Ansprüche der Gemeinschaft auf eigene Kosten und Risiken gegenüber dem Dachdecker durchzusetzen.
Handelt es sich um einen grossen Schaden und weigern sich die übrigen Stockwerkeigentümer, den betroffenen Stockwerkeigentümer zu unterstützen, kann es sich hingegen lohnen, gegen die Gemeinschaft vorzugehen. Die Gemeinschaft kann sodann versuchen, den Schaden auf den Dachdecker abzuwälzen.
Sven Schuler, Rechtsanwalt
Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche vom 24. September 2026.
Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sonderrecht an bestimmten, räumlich ausgeschiedenen Teilen des Gebäudes. Zum Sonderrecht gehören insbesondere die Bodenbeläge und damit auch das Parkett einer Wohnung. Für diese Teile ist der einzelne Stockwerkeigentümer verantwortlich; er trägt auch die entsprechenden Unterhaltskosten (Art. 712a ZGB). Demgegenüber stehen die gemeinschaftlichen Teile. Dazu gehören insbesondere die konstruktiven und für die Substanz des Gebäudes wesentlichen Bestandteile. Das Dach ist ein zwingend gemeinschaftlicher Teil (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB).
Wer haftet?
Ist das Dach mangelhaft und führt dessen Zustand zu einem Schaden am Parkett, kommt aus Sicht des betroffenen Stockwerkeigentümers zunächst eine Haftung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach Art. 58 OR (Werkeigentümerhaftung) in Betracht. Art. 58 OR setzt kein Verschulden voraus. Erforderlich sind ein Werkmangel, ein Schaden und ein Kausalzusammenhang zwischen dem Werkmangel und dem Schaden.
Und der Dachdecker?
Massgebend ist hier, wer den Dachdecker beauftragt hat. Hat die Gemeinschaft den Werkvertrag mit dem Dachdecker abgeschlossen, steht ein allfälliger vertraglicher Anspruch gegenüber dem Dachdecker der Gemeinschaft (und nicht dem betroffenen Stockwerkeigentümer) zu. Dabei richtet sich eine Haftung des Dachdeckers in erster Linie nach dem zwischen ihm und der Gemeinschaft abgeschlossenen Werkvertrag. Hat der Dachdecker bei den Sanierungsarbeiten seine Sorgfaltspflichten verletzt (Art. 364 Abs. 1 OR) und dadurch den Wassereintritt verursacht, stehen der Gemeinschaft grundsätzlich die vertraglichen Ansprüche nach Art. 97 ff. OR zu.
Dem betroffenen Stockwerkeigentümer stehen gegenüber dem Dachdecker allenfalls Ansprüche aus der ausservertraglichen Haftung von Art. 41 OR zu. Die Durchsetzung von Ansprüchen aus ausservertraglicher Haftung ist aber mit höheren Hürden verbunden als jene von Ansprüchen aus vertraglicher Haftung.
Wie soll ich jetzt vorgehen?
Das Vorgehen hängt immer vom Einzelfall ab. Am aussichtsreichsten ist wohl der vertragliche Anspruch gegenüber dem Dachdecker, der dem betroffenen Stockwerkeigentümer aber nicht persönlich zusteht, wenn die Gemeinschaft den Werkvertrag mit dem Dachdecker abgeschlossen hat. Der betroffene Eigentümer hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten, seinen Anspruch durchzusetzen.
Handelt es sich um einen kleinen Schaden und weigern sich die übrigen Stockwerkeigentümer, den betroffenen Stockwerkeigentümer zu unterstützen, kann der betroffene Stockwerkeigentümer verlangen, dass ihm die vertraglichen Rechte der Gemeinschaft abgetreten werden. Dann kann er versuchen, diese Ansprüche der Gemeinschaft auf eigene Kosten und Risiken gegenüber dem Dachdecker durchzusetzen.
Handelt es sich um einen grossen Schaden und weigern sich die übrigen Stockwerkeigentümer, den betroffenen Stockwerkeigentümer zu unterstützen, kann es sich hingegen lohnen, gegen die Gemeinschaft vorzugehen. Die Gemeinschaft kann sodann versuchen, den Schaden auf den Dachdecker abzuwälzen.
Sven Schuler, Rechtsanwalt
Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche vom 24. September 2026.