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Pauschalpreis - vermeintliche Gewissheit?
Ich habe mit meiner Frau ein Haus gebaut. Mit unserem Generalunternehmer haben wir einen Pauschalpreis vereinbart, um sicher zu sein, dass wir nicht am Schluss «Überraschungen» erleben werden. Genau solche Überraschungen werden seitens des Generalunternehmers nun geltend gemacht. Er fordert, für Mehrkosten entschädigt zu werden. Müssen wir diese trotz Pauschalpreis bezahlen?
Um einige Begriffe zu klären und Missverständnisse zu vermeiden, sollen zuerst die verschiedenen Arten, den Werklohn festzulegen, kurz erläutert werden. Festpreis: Die Preise einzelner Leistungen werden festgesetzt. Am Schluss werden die Mengen der einzelnen Leistungen «ausgemessen» und so die geschuldete Vergütung ermittelt. Pauschalpreis: Es wird ein fester Geldbetrag für eine einzelne Leistung, einen Werkteil oder ein ganzes Werk vereinbart, der (anders als beim Einheitspreis) nicht mehr von der effektiv erbrachten Menge abhängt. Regiepreis: Hier wird die Bezahlung nach dem Aufwand bestimmt. Es werden somit Regieansätze für Arbeitsstunden und Material vereinbart.
Anpassung bei Bestellungsänderung
Zurück zum Pauschalpreis: Vereinbaren die Parteien einen Pauschalpreis, so ist der Unternehmer verpflichtet, das Bauwerk zu diesem Preis zu erstellen, unabhängig davon, wie gross sein Aufwand dafür ist. Immerhin sind Ausnahmen möglich: bei mangelhaften Angaben in den Ausschreibungsunterlagen, bei ausserordentlichen Umständen, bei Bestellungsänderungen und bei der Verletzung von Mitwirkungspflichten durch den Bauherrn. Am häufigsten sind Abweichungen vom ursprünglich vereinbarten Preis auf Bestellungsänderungen zurückzuführen. Die SIA-Norm 118, ein oft verwendetes privates Regelwerk, sieht vor, dass der Bauherr durch Weisungen oder Änderungen von Plänen verlangen kann, dass der Unternehmer Leistungen, zu welchen er durch den Werkvertrag verpflichtet ist, auf andere Art als vereinbart, in grösseren oder kleineren Mengen oder überhaupt nicht ausführt. Der Gesamtcharakter des auszuführenden Werks darf indessen nicht verändert werden. Ebenfalls kann der Bauherr auch im Vertrag nicht vorgesehene Leistungen ausführen lassen. Für solche Änderungen sind Nachtragspreise zu vereinbaren.
Arbeit in Regie ausführen lassen
Können sich die Parteien über den Nachtragspreis nicht einigen, so ist die Bauleitung befugt, die Arbeit in Regie ausführen zu lassen oder unter voller Schadloshaltung des Unternehmers an einen Dritten zu vergeben. Ohne Vereinbarung zwischen Bauherr und Unternehmer erfolgt die Vergütung des Unternehmers bei einseitigen Bestellungsänderungen somit nach Aufwand, was korrekt ist, zumal der Bauherr Bestellungsänderungen einseitig anordnen kann. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte im Werkvertrag ein so genannter «Genehmigungsvorbehalt» vorgesehen sein. Wird eine Bestellungsänderung ausgeführt, ohne dass der Bauherr diese genehmigt hat, muss er sie nicht bezahlen.
Wenn angeordnet, Vergütung nötig
Wenn Sie, wie Sie schildern, somit mit Mehrkosten konfrontiert sind, stellt sich die Frage, ob Sie Mehrleistungen angeordnet oder Bestellungsänderungen veranlasst haben. Wenn ja, müssen sie diese vergüten. Wenn nein, ist kein Grund ersichtlich, weshalb von der Pauschale abgewichen werden kann. Diesfalls empfehle ich, die Zusatzrechnung nicht zu bezahlen.
Dr. Rainer Wey, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt SAV Erbrecht, Lehrbeauftragter an der Universität Luzern
Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche vom 1. September 2023.
Anpassung bei Bestellungsänderung
Zurück zum Pauschalpreis: Vereinbaren die Parteien einen Pauschalpreis, so ist der Unternehmer verpflichtet, das Bauwerk zu diesem Preis zu erstellen, unabhängig davon, wie gross sein Aufwand dafür ist. Immerhin sind Ausnahmen möglich: bei mangelhaften Angaben in den Ausschreibungsunterlagen, bei ausserordentlichen Umständen, bei Bestellungsänderungen und bei der Verletzung von Mitwirkungspflichten durch den Bauherrn. Am häufigsten sind Abweichungen vom ursprünglich vereinbarten Preis auf Bestellungsänderungen zurückzuführen. Die SIA-Norm 118, ein oft verwendetes privates Regelwerk, sieht vor, dass der Bauherr durch Weisungen oder Änderungen von Plänen verlangen kann, dass der Unternehmer Leistungen, zu welchen er durch den Werkvertrag verpflichtet ist, auf andere Art als vereinbart, in grösseren oder kleineren Mengen oder überhaupt nicht ausführt. Der Gesamtcharakter des auszuführenden Werks darf indessen nicht verändert werden. Ebenfalls kann der Bauherr auch im Vertrag nicht vorgesehene Leistungen ausführen lassen. Für solche Änderungen sind Nachtragspreise zu vereinbaren.
Arbeit in Regie ausführen lassen
Können sich die Parteien über den Nachtragspreis nicht einigen, so ist die Bauleitung befugt, die Arbeit in Regie ausführen zu lassen oder unter voller Schadloshaltung des Unternehmers an einen Dritten zu vergeben. Ohne Vereinbarung zwischen Bauherr und Unternehmer erfolgt die Vergütung des Unternehmers bei einseitigen Bestellungsänderungen somit nach Aufwand, was korrekt ist, zumal der Bauherr Bestellungsänderungen einseitig anordnen kann. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte im Werkvertrag ein so genannter «Genehmigungsvorbehalt» vorgesehen sein. Wird eine Bestellungsänderung ausgeführt, ohne dass der Bauherr diese genehmigt hat, muss er sie nicht bezahlen.
Wenn angeordnet, Vergütung nötig
Wenn Sie, wie Sie schildern, somit mit Mehrkosten konfrontiert sind, stellt sich die Frage, ob Sie Mehrleistungen angeordnet oder Bestellungsänderungen veranlasst haben. Wenn ja, müssen sie diese vergüten. Wenn nein, ist kein Grund ersichtlich, weshalb von der Pauschale abgewichen werden kann. Diesfalls empfehle ich, die Zusatzrechnung nicht zu bezahlen.
Dr. Rainer Wey, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt SAV Erbrecht, Lehrbeauftragter an der Universität Luzern
Dieser Beitrag erschien als Ratgeber Recht in der Surseer Woche vom 1. September 2023.