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7. Mai 2021
Bau- und Immobilienrecht
Aufgepasst bei der Hinterlegung von Mietzinsen!
Das Bundesgericht hat mit Urteil 4A_571/2020 vom 23. März 2021 eine wichtige und bisher uneinheitlich beantwortete Frage im Zusammenhang mit der Mietzinshinterlegung geklärt.
Ein Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann bei Vorliegen von Mängeln an der Mietsache den Mietzins bei der kantonal bezeichneten Stelle hinterlegen. Eine solche Mietzinshinterlegung setzt voraus, dass ein Mangel an der (unbeweglichen) Mietsache vorliegt, der Mieter von der Vermieterin die Beseitigung des Mangels verlangt hat sowie ihr dazu schriftlich eine angemessene Frist angesetzt und die Hinterlegung von Mietzinsen, die künftig fällig werden, bei unbenütztem Ablauf dieser Frist angedroht hat. Die Hinterlegung ist der Vermieterin zudem schriftlich anzukündigen. Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt.
Bisher uneinheitlich beantwortet hat das Bundesgericht die Frage, ob dies nur für Mietzinse gilt, die bei Hinterlegung noch nicht fällig sind oder aber auch für Mietzinse, die bei Hinterlegung bereits fällig sind, indessen innert der von der Vermieterin aufgrund des Zahlungsverzugs des Mieters angesetzten 30-tägigen Frist bei der zuständigen Stelle hinterlegt worden sind. Die Frage der Befreiungswirkung der hinterlegten Mietzinse ist von grosser Bedeutung, droht dem Mieter im ersten Fall doch die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs, währenddessen im zweiten Fall eine solche Kündigung ausgeschlossen ist.
Das Bundesgericht kommt nach Auslegung der anwendbaren Gesetzesnorm zu folgendem Schluss: hinterlegt ein Mieter im Zeitpunkt der Hinterlegung bereits fällige Mietzinse, bewirkt die Hinterlegung keine Tilgung der Mietzinsschuld. Aufgrund dieser fehlenden Befreiungswirkung kann dem Mieter somit gültig ausserordentlich wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden, wenn innert der von der Vermieterin angesetzten 30-tägigen Frist keine Zahlung an sie erfolgt ist.
Bei der Hinterlegung von Mietzinsen ist also Vorsicht geboten: Ausschliesslich noch nicht fällig gewordene Mietzinse können bei der Hinterlegungsstelle mit befreiender Wirkung hinterlegt werden. Mietzinse, die bereits fällig sind, müssen zwingend an die Vermieterin bezahlt werden, damit diese auch als "bezahlt" gelten. Kommt es dennoch zur Hinterlegung eines bereits fälligen Mietzinses und setzt die Vermieterin dem Mieter eine 30-tägige Frist zur Bezahlung dieses fälligen Mietzinses an, hat der Mieter (in Konsequenz) dafür besorgt zu sein, dass der Mietzins innert dieser Frist von der Hinterlegungsstelle an die Vermieterin weitergeleitet oder direkt an die Vermieterin bezahlt wird. Im zweiten Fall wird der Mieter im Verfahren die Herausgabe des aus seiner Sicht "doppelt bezahlten" Mietzinses an ihn beantragen müssen.
Julia Fischer, Rechtsanwältin
Ein Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann bei Vorliegen von Mängeln an der Mietsache den Mietzins bei der kantonal bezeichneten Stelle hinterlegen. Eine solche Mietzinshinterlegung setzt voraus, dass ein Mangel an der (unbeweglichen) Mietsache vorliegt, der Mieter von der Vermieterin die Beseitigung des Mangels verlangt hat sowie ihr dazu schriftlich eine angemessene Frist angesetzt und die Hinterlegung von Mietzinsen, die künftig fällig werden, bei unbenütztem Ablauf dieser Frist angedroht hat. Die Hinterlegung ist der Vermieterin zudem schriftlich anzukündigen. Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt.
Bisher uneinheitlich beantwortet hat das Bundesgericht die Frage, ob dies nur für Mietzinse gilt, die bei Hinterlegung noch nicht fällig sind oder aber auch für Mietzinse, die bei Hinterlegung bereits fällig sind, indessen innert der von der Vermieterin aufgrund des Zahlungsverzugs des Mieters angesetzten 30-tägigen Frist bei der zuständigen Stelle hinterlegt worden sind. Die Frage der Befreiungswirkung der hinterlegten Mietzinse ist von grosser Bedeutung, droht dem Mieter im ersten Fall doch die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs, währenddessen im zweiten Fall eine solche Kündigung ausgeschlossen ist.
Das Bundesgericht kommt nach Auslegung der anwendbaren Gesetzesnorm zu folgendem Schluss: hinterlegt ein Mieter im Zeitpunkt der Hinterlegung bereits fällige Mietzinse, bewirkt die Hinterlegung keine Tilgung der Mietzinsschuld. Aufgrund dieser fehlenden Befreiungswirkung kann dem Mieter somit gültig ausserordentlich wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden, wenn innert der von der Vermieterin angesetzten 30-tägigen Frist keine Zahlung an sie erfolgt ist.
Bei der Hinterlegung von Mietzinsen ist also Vorsicht geboten: Ausschliesslich noch nicht fällig gewordene Mietzinse können bei der Hinterlegungsstelle mit befreiender Wirkung hinterlegt werden. Mietzinse, die bereits fällig sind, müssen zwingend an die Vermieterin bezahlt werden, damit diese auch als "bezahlt" gelten. Kommt es dennoch zur Hinterlegung eines bereits fälligen Mietzinses und setzt die Vermieterin dem Mieter eine 30-tägige Frist zur Bezahlung dieses fälligen Mietzinses an, hat der Mieter (in Konsequenz) dafür besorgt zu sein, dass der Mietzins innert dieser Frist von der Hinterlegungsstelle an die Vermieterin weitergeleitet oder direkt an die Vermieterin bezahlt wird. Im zweiten Fall wird der Mieter im Verfahren die Herausgabe des aus seiner Sicht "doppelt bezahlten" Mietzinses an ihn beantragen müssen.
Julia Fischer, Rechtsanwältin